多方合力激发房产活力 德州“带押过户”让不动产“动起来”
大众网记者 祁小丽 通讯员 乔亮 王欣 苏真真 德州报道
“2017年，我在德城区买了德兴城上城的一套三居室，但是平常一直在天衢新区上班，亲戚也在这边住，我一直想来天衢新区住，但是房子还有40多万的商业贷款没还完。”在宅邦地产交易中心，赵女士正在权证专员李敏的协助下和买方赵先生对接办理房产预订手续。
当天下午，房屋买卖双方在李敏的陪同下来到银行，通过德州市不动产带押过户服务平台小程序，完成了面签。“以前卖方要卖房需要先凑齐贷款，然后去办理解押手续，房子才能进入正常售卖流程。如今双方面签完成，经过公证处公证流程后，就可以完成房屋的买卖，不仅方便，还极大促进了房产的流通。”李敏告诉记者。
在二手房交易过程中，卖方抵押解除、二手房过户、买方抵押设立三个登记环节缺一不可，且先后顺序分明，这几乎成为银行保障自身安全的救命绳，但这也成为二手房在市场流通的绊脚石。而李敏口中的这一便民举措来源于德州市大力推行的“带押过户”政策。
按照市委、市政府深化集成改革工作部署，德州市自然资源局强化组织领导，破解瓶颈制约，协同9部门联合推进不动产“带押过户”系统集成改革，通过丰富“带押过户”服务模式、优化“带押过户”服务平台、拓展“带押过户”服务领域等一系列措施，推进系统集成改革取得实效，“带押过户双零模式”改革获评山东省2023年度法治为民实事。
企业群众少跑腿 交易省心又顺心
“原来得需要一个月的时间才能办完，对企业的资金压力相当大，需要把钱凑齐才能办理过户，带押过户这个政策推行以后，我只付了首付的价钱，把这个房子手续就全部办齐了，手续非常简便，在政务大厅当天就办理完成了。”山东百聪浩机械有限公司负责人王猛说。王猛新开办了一家机械设备生产加工企业，购买了一处土地厂房，但流动资金存在缺口，原以为没办法办理不动产过户，没想到在宁津县不动产登记大厅“企业绿色通道”窗口，工作人员很快为他办理了不动产“带押过户”业务，拿到了不动产证。
宁津县在二手房带押过户的基础上，探索推出商业、工业类不动产带押过户，满足全县企业与群众抵押过户的需求。同时，在全市率先探索推出允许分割转让，解决部分企业因经营问题等各类情况，为盘活企业闲置资产提供有效解决途径，满足小微企业发展需求。
“我们前期与县域内的各银行机构、公证部门密切沟通，推进政策落地实施，实行闭环运行，满足宁津县企业或群众对工业类带押过户的需求。”宁津县自然资源开发与综合利用中心副主任陈义说。截至目前，宁津县自然资源局共计为全县企业与群众办理不动产全类型“带押过户”业务38件，抵押金额共计1894.59万元，其中工业项目1笔、商业项目2笔，涉及金额387.79万元。
在“带押过户”系统集成改革过程中，德州市自然资源局重点聚焦企业不动产交易过户筹措资金难度大、融资成本高的难题，通过“带押过户”破解瓶颈制约，累计办理工业类16笔3.2亿元，有效助力企业高质量发展。同时，有效解决企业低效土地再利用问题，提高土地等自然资源要素利用效率。
资金监管全闭环 数据赋能“双零模式”减负担
“带押过户”是一项便民利企的重要举措，是一件好事。如何把“好事办好”？不仅要快，安全更是尤为重要。为避免“带押过户”过程中可能存在的“一房二卖”“贷款悬空”等现象发生，德州市大胆创新，推出了“公证提存零收费、全闭环资金监管零风险”的“带押过户双零模式”，有效解决了传统交易中“先还贷再卖房”“先借款再买房”的繁琐流程和高昂成本。
在此过程中，引入公证“提存账户”是重要的一个环节。在交易未完成之前，交易发生风险或交易双方出现意外情况，通过“提存账户”模式下的带押过户，实现“零风险”；为破解买卖双方在不同贷款银行之间“带押过户”渠道不畅的难题，德州市公积金中心推出二手房跨行“带押过户”资金监管免费服务，公证提存“零收费”，实现了买卖双方在非同一银行贷款的情况下，卖方无需提前还清贷款“赎楼”便可完成过户。
在德州市鲁北公证处，综合科科员任明慧正在处理带押过户一体化平台推送过来的单子。接到派单后，公证员陈中正便开始审核系统内提供的材料和接待笔录。审核无误后，陈中正便会通过公证签系统，联系双方通过视频连线的方式，在线上签署提存协议，并在综合办证系统出具公证书。
“我们开发了远程‘公证签’平台，公证员在线上与交易双方远程交流、核验身份、提供不动产交易风险咨询、审查房屋买卖合同和借款抵押合同等相关法律文件，电子签订相关文书，发送提存证书等相关功能，平台与德州市自然资源局不动产带押过户综合服务平台对接，可实现带押过户提存公证全流程线上办理，真正做到让老百姓零跑腿、零收费。”任明慧向记者介绍道。
德州市充分发挥数字技术优势，由德州市自然资源局牵头，联合银联、商务、司法、公积金等部门搭建了“带押过户综合监管服务平台”。该平台集成了房源搜索、合同签订、进度查询等功能，企业和群众可通过“德州市带押过户”微信小程序轻松完成交易。同时，“公证签”小程序的引入，实现了业务线上办理，大大简化了交易程序，降低了交易风险。通过数据赋能，德州市实现了“带押过户”流程的透明化、管理的精细化、监管的自动化和交易的可视化。
盘活利用低效地 腾笼换鸟激活产能
在庆云县山东经云资产管理有限公司厂区内检测车间，两万支电池正在充电，20个小时后，完成检测的电池将被包装出货。该项目是庆云县发展新质生产力、构建现代产业体系的重点项目，为打造省级特色产业集群具有重要的支撑作用。项目在电芯材质和设计技术、生产线设备技术、工序优化技术、生产运营优化技术、品质管理系统技术五个方面有着核心竞争力。满产后，可实现年销售收入9亿元，税收2400万元。而项目从三月份入驻园区到六月底建成投产，仅用了三个多月时间。
“如果按照以前，园区内这200亩土地和35000多平方米厂房，除了要补齐1.1亿元贷款外，还要支付五六千万元购买园区地块的资产购置费用。一下拿出小两亿元，对企业来说是很困难的事情。”承曦新能源公司行政总监官平告诉记者，园区的土地性质和面积特别适合承接锂电池企业入驻，如果不能解决贷款，就无法快速有效率地落地这个项目，帮助企业尽快落地投产。
官平口中的园区是庆云县兴业资产运营开发有限公司于2023年收购的原约基重工位于北四环以南、甄家村以东的厂区，并在省内一家金融机构进行抵押，但收购后该厂区运营状况不良，厂区未能有效利用。“为招商引资，发展我县新能源产业，我们公司与庆云县当地一家公司达成了土地使用权转让协议，但是这块地存在1.1亿元的抵押，我们前期想了很多办法，但是资金实在太大了，没有办法能筹到这么多钱去解押。另外，我们也担心先把钱给对方公司进行解押，风险太大了。”庆云县山东经云资产管理有限公司负责人窦景岩向记者说起当时的顾虑。
在获知两家公司“带押过户”需求后，庆云县不动产登记中心经与兴业公司、经云公司及金融机构进行多次沟通，按照工业带押过户流程办理登记手续。山东经云资产管理有限公司与庆云县兴业资产运营开发有限公司签订不动产转让协议，同时与金融机构签署抵押合同，三方到不动产登记中心共同申请，不动产登记中心进行“一窗受理”，同时办理转移登记与抵押登记以及旧的抵押权注销登记，一小时即时办结，现场即领取了不动产权证书。“我们从网上了解到‘带押过户’政策后，就开始积极准备材料，从开始接洽到拿证，仅用了一周左右时间，而且只需要支付资产购置的费用，帮助我们缓解1.1亿元的筹资还款压力和高额融资成本。”官平说。
充足的资金是企业发展和竞争的最大优势。如今，厂区已承接承曦、佳锂两家锂电池生产企业，实现低效资产盘活。产业园区全部建设完成后可以围绕新能源产业大力招收相关项目落地，打造新能源产业生产链，带动庆云县经济高效持续增长。
近年来，按照市委、市政府工作部署，德州市自然资源局针对企业、群众不动产交易“资金压力大、交易风险高”的突出问题，大力度推动带押过户系统集成改革，实实在在解决企业、群众房地产交易过程中“先还贷再卖房”“先贷款再买房”等复杂交易带来的操心事和烦心事，极大实现了便民利企。截至目前，全市累计办理“带押过户”业务707笔，涉及金额6.82亿元，其中住宅类项目685笔3.23亿元，占比47.36%；工业类16笔3.2亿元，占比46.87%；商业类6笔3940万元，占比5.77%。
下一步，德州市自然资源局将会同司法、金融等单位进一步加大改革推广力度，推动“带押过户”扩域扩面，让改革红利惠及更多企业群众。