冯科：中国房地产市场开启新一轮去库存

4月30日召开的中共中央政治局会议透露了与房地产调控相关的重要消息，即首次提出统筹研究消化存量房产和优化增量政策的方案，同时自然资源部也发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求从土地供应源头上控制城市房地产库存。随即在“五一”小长假前后，广州、深圳、杭州、西安等热点城市便纷纷公告优化住房限购政策和实施细则。其中，杭州与西安全面取消限购政策，在杭取得合法产权住房的外地人员还可以申请落户，而浙江省丽水市作为改革试点城市，更是率先公布了允许个人购地自建房的政策。如此强力且密集的组合政策为2021年以来所罕见，虽然时间上并不超前，但总体方向值得肯定。

本轮调控的核心目标是为房地产市场去库存。此轮政策酝酿已久，在“金融支持地产十六条”与不久前的货币政策交流纪要中均有所提示，要推动大型国企央企使用存量资金购买长期住房，解决房地产市场的一部分销售问题，同时也为部分企业所在地的新居民和员工解决住房问题，足见中央已决定为房地产去库存“放大招”了。此外，近年来市场中持续有设立类似美国房地美和房利美的，增加抵押贷款资金流动性、降低购房成本的政府赞助机构的呼声，从组织形态上保证去库存政策有效执行。

当然，此类重磅政策的推出需要充分全面地慎重考虑，会综合考虑前期政策的实施力度与实际成效，假如前期政策效果不佳即可推出。从市场的角度观察，当前房地产的库存总量较大。截至今年3月，全国商品房待售面积为74833万平方米，较2015年的历史高位多出近3000万平方米。在房地产持续承压、看不到明确去库存政策表述的最近3年，对房地产市场而言，此番转变真可谓“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”。

自然资源部印发的通知中明确规定了城市商品住宅去化（销售）周期的具体长度，并以此控制新增商品住宅的供地节奏，具体而言分为两类：其一，商品住宅去化周期超过36个月的，暂停新增商品住宅用地出让，下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下。其二，商品住宅去化周期在18个月至36个月的城市，按照“盘活多少，供应多少”的原则，动态确定新出让的商品住宅用地面积上限。此外，商品住宅去化周期、盘活存量住宅用地数据将按季度动态持续更新。多措并举，实现按市场需求完善商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。

除了约束性的部分，调控政策还提出要对去化周期短的城市予以相应的激励。对于去化周期在6至12个月之间的城市，会增加土地供应；而6个月以下的不仅要显著增加用地，还要加快用地节奏。虽然从目前可掌握的市场数据来看，去化周期在12个月以内的城市很少，大部分城市去化周期在18个月以上，超过四成城市去化周期在36个月以上，其中多为二、三线城市，但调控政策释放出的积极信号还是让不少城市和房地产企业信心大振，5月10日多只地产股涨停。

鉴于当前的高库存情况以及较为克制的政策力度，一、二线城市在放松限购的情况下，可能会获得比较积极的响应，市场出现销售量的反弹可以预期，但是三、四线城市的去化困难客观上依旧存在，这与投资者的成熟程度以及当前宏观经济形势有密切关联。总体来看，在去库存的过程中，政策执行仍然会坚持遵循“房住不炒”的原则，房价出现报复性反弹，重归炙手可热的泡沫状态的可能性较低。

虽然当前房地产市场的库存形势不容乐观，但近期的政策调整显示出中央对市场调控的决心。通过去库存和优化土地供应，在帮助稳定房价之余，还能促进地方经济的健康发展，摆脱对土地财政的过度依赖。关键在于，政策执行过程中应始终以百姓真实的居住需求为导向，握紧缰绳，避免房地产市场重归炒作泡沫状态。同时，随着去库存的不断推进，新增的信贷使用与新项目进展，一方面会使得金融机构缩表的速度放缓，另一方面也有利于地方政府化债。总体而言，这些政策积极有效，对中国经济的稳定发展将起到重要的推进作用。（作者是北京大学经济学院金融系教授、北京大学金融与产业发展研究中心主任）

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