数家房企公布债务重组进展 融资环境阶段性改善

9月以来，多家上市房企陆续公布了债务重组进展或融资动作。从机构统计数据来看，8月典型房企融资规模同环比双增。机构分析认为，当前房地产融资协调机制正在加快落地见效，叠加近期外部环境变化，房企的流动性压力有望在一定程度上缓解。

部分房企债务重组取得进展

9月20日，冠城大通披露关于全额偿还东方资产债务的提示性公告称，冠城大通于2020年7月发行公司债“20冠城01”。2022年9月，公司就“20冠城01”债券与东方资产开展业务合作，由后者代为偿付“20冠城01”债券17.3亿元本金。此后，冠城大通与东方资产形成新的债权债务关系，经东方资产同意，公司以持有的太阳宫公司95%股权、大通新材79.08%股权等资产为该债务提供质押担保。

冠城大通此次公告称，截至2024年6月30日，上述债务余额为8.58亿元。截至2024年9月20日，公司已全额偿还上述对东方资产的债务及相应资金占用费，公司相应的担保责任随之解除，后续将办理质押解除手续。冠城大通同时表示，本次债务的偿还将有效降低公司资产负债率及有息负债率，预计将减少公司财务费用支出，增强公司抗风险能力。

华夏幸福9月14日公布的关于债务重组进展等事项最新公告称，截至2024年8月31日，华夏幸福《债务重组计划》中金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为1900.29亿元（含公司及下属子公司发行的境内公司债券及境外间接全资子公司发行的境外美元债券重组）；截至2024年8月31日，公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿金融及经营债务合计金额约为人民币169.35亿元。

华夏幸福在公告中表示，自2024年8月1日至2024年8月31日期间，公司及下属子公司未发生新增违约债务。截至2024年8月31日，公司累计未能如期偿还债务金额合计为245.55亿元。

除此之外，港股上市的禹州集团、中国奥园、远洋集团、正荣地产等企业也于近期陆续公布债务重组进展情况。其中，禹州集团的境外债务重组计划已经取得多数债权人批准。

月度融资规模同环比双增

近年来，受结转成本偏高、费用率有所上升、存量去化、资产减值等多重因素影响，上市房企净利润持续下滑。2024年上半年，销售端及融资端的压力传导到上市房企资产负债表，部分房企货币资金有所下滑，导致债务率有所上升。

不过今年下半年以来，房企融资出现阶段性改善。易居研究院近日公布的房企融资数据显示，受监测的30家典型企业8月份融资规模同环比双增。8月份，30家房企发行境内债220.1亿元，环比增加68.8%，同比增加26%。

从融资渠道看，与上月相似，中期票据、一般公司债和超短期融资券分别占比58%、28%和14%。由于当月有美的置业、绿城中国等民企及混合所有制企业发债增多，带动融资成本有所上升，但融资成本总体处在历史较低水平。

易居研究院分析指出，8月份，30家房企总偿还金额为136.7亿元，净融资额为83.4亿元，是今年以来净融资额较高的月份，仅次于1月和3月，偿债压力显著缓解。当月，30房企中有11家发行了新债，发债企业数相比上月增加。值得一提的是，滨江集团、美的置业等企业新发债利率低于债务到期利率，债务结构呈现优化趋势。

8月21日，国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，金融监管总局相关负责人介绍称，城市房地产融资协调机制取得阶段性成效，协调机制以城市为主体、以项目为中心，在各方的努力下，精准支持了房地产项目融资。其中，商业银行已审批“白名单”项目逾5000个，审批通过的融资金额近1.4万亿元。

记者注意到，9月份以来，A股上市房企融资动作不断。9月11日，招商蛇口公告称，公司2024年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）符合深交所债券上市条件，并于9月12日起上市。西藏城投9月6日公布称，公司向专业投资者公开发行面值总额不超过8亿元公司债券的注册申请获得证监会批复。

此外，珠江股份于9月6日披露的公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（修订稿）显示，公司本次向特定对象发行股票数量不超过2.56亿股（含本数），募集资金总额不超过7.48亿元（含本数），在扣除相关发行费用后，全部用于补充流动资金及偿还债务。

房地产融资协调机制成效显现

“城市房地产融资协调机制在加快建立见效。”中指研究院企业研究总监刘水分析认为，今年1月份，住建部和金融监管总局联合发文，指导各地建立了城市房地产融资协调机制。6月份，两部委再次联合印发通知，针对提高“白名单”项目的推送效率和质量提出了多项优化措施，以进一步发挥城市融资协调机制的作用。

刘水进一步表示，推动需要融资支持的项目应纳尽纳，有助于更多相关领域项目获得融资支持。对于需要通过“白名单”获得融资支持但尚未满足“白名单”条件标准的项目，各个环节的责任落实均做出了具体要求，比如城市协调机制督促银行要提出有针对性的意见建议，房地产企业要采取措施尽快修复问题项目，城市政府要加强协调，推动符合“白名单”条件标准的项目应纳尽纳等。

克而瑞研究中心相关分析人士也认为，随着城市房地产融资协调机制的推进，以及后续各地的项目白名单推出，融资支持主体正从企业下沉到具体项目，在一定程度上缓解了房企的流动性压力。

该分析人士指出，对于仍能正常运营的房企而言，当务之急仍是把握好现有政策做好债务接续，如通过增信支持政策，借助信用保护工具、连带责任担保等增信方式通过发行新债券实现“借新还旧”，还可通过发行ABS、REITs等方式盘活经营性物业，积极尝试经营性物业贷款用于偿还存量贷款和公开市场债券。除此之外，房企也要与金融机构和债权人积极协商，适当延长债务期限，缓解当前的债务压力。

机构认为，近期美联储宣布降息，将对存量美元债和新发行美元债等带来积极影响。易居研究院分析认为，对于存量美元债而言，其投资者持有风险减少，也因此会减少兑付压力。同时对于房企新发行的美元债而言，融资成本降低，也有助于优质房企进一步拓宽融资渠道。